Les OPCI un nouveau véhicule d’investissement immobilier accessible à tous

Le Maroc est le premier pays de la région à se doter des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), le troisième en Afrique et le 38ème pays dans le monde. La loi 70-14 relative aux OPCI est en vigueur au Maroc depuis la promulgation du texte en arabe au Bulletin Officiel n°6501 du 19/9/2016 tandis que la version française n’a été publiée au BO n°6552 que le 16/3/2017. Depuis le 11/06/2019 les OPCI sont officiellement lancées.

Les OPCI, ou la « pierre papier », sont des instruments financiers réglementés par l’AMMC (Autorité Marocaine du Marché des Capitaux) et dont l’objet est l’investissement dans la construction ou l’acquisition d’immeubles professionnels (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, immeubles industriels, hôtels et résidences touristiques) exclusivement en vue de leur location ainsi que toutes opérations nécessaires à leur usage ou leur vente. Les OPCI sont accessibles à l’épargne tant par les particuliers que les investisseurs institutionnels, et son actif doit être au moins de 60% en biens immobiliers. Pour financer leurs acquisition, les OPCI peuvent faire appel à la dette bancaire mais dans la limite de 40% de la valeur des actifs immobiliers ou via d’autres modes de financement (obligations, avances en compte courant d’associés, crédit-bail, émissions de billets de trésorerie).

Le marché des OPCI représente 200 milliards de dirhams que pour le segment des bureaux, ce qui va dynamiser le secteur de l’immobilier professionnel et permettre le développement de nouveaux acteurs, tels que les sociétés de gestion qui sont à l’initiative de la constitution d’un OPCI. Pour exercer son activité la société de gestion doit obtenir l’agrément de l’AMMC en démontrant qu’elle dispose des moyens organisationnels (procédures, contrôle interne, gestion des risques), humains (gestionnaires des risques, contrôleur interne), techniques (système d’information, enregistrement téléphonique, sécurité de l’information, sauvegarde des données) et déontologique pour garantir le principe d’équité et de transparence. Les OPCI devront faire appel à 2 experts en évaluation immobilière pour expertiser la valeur des actifs immobiliers à une fréquence semestrielle. Ces experts devront également faire l’objet d’un agrément auprès de l’AMMC pour garantir le professionnalisme des expertises. Les OPCI devront s’entourer des professionnels de la gestion immobilière (Property & Facility Manager, Syndic de copropriété, Brokers) pour l’entretien et la maintenance en vue de valoriser la valeur des actifs.

D’un point de vue fiscal les OPCI sont soumis à un régime de transparence fiscale ce qui signifie que leurs bénéfices sont exonérés d’IS, en revanche les dividendes distribués aux investisseurs sont imposables via la retenue à la source à hauteur de 15% pour les personnes physiques et 0% pour les personnes morales. Les taux de rendement brut attendu des OPCI varient entre 6% et 8% ce qui s’avère être un placement rentable, liquide et relativement sûr mais n’oublions pas que le secteur de l’immobilier est cyclique et intimement lié à l’activité économique…